5個涉經營性房屋租賃合同糾紛典型案例、法律建議

2020年11月17日 08:26:03 拜倫建站 82次


礪石成沙 法有所依
敬請關注

5個涉經營性房屋租賃合同糾紛典型案例、法律建議

5個涉經營性房屋租賃合同糾紛典型案例、法律建議

5個涉經營性房屋租賃合同糾紛典型案例、法律建議

5個涉經營性房屋租賃合同糾紛典型案例、法律建議

導讀:隨著經濟社會進一步發展,城市功能定位進一步明確,經營性房屋引發的租賃合同糾紛呈多發態勢。因疫情導致合同無法正常履行,責任應該如何承擔?合同解除后承租方的裝飾裝修損失應該由誰承擔?未提供辦理營業執照所需材料是否違反合同約定?租賃合同法律關系應該如何認定?
11月5日,北京市門頭溝區法院(下稱門頭溝法院)召開了涉經營性房屋租賃合同糾紛典型案例新聞通報會,介紹2017年以來該類案件的基本情況、分析該類糾紛存在的常見問題、提出意見建議,同時發布5起典型案例,希望大家能夠深入了解有關法律規定,明晰各方權利義務,維護自身合法權益。門頭溝法院黨組成員、副院長畢芳芳,民一庭負責人韓曉飛,民一庭法官助理潘蕾、王睿涵參加通報會,陳碩主持通報會。今日內容摘自通報會實錄。

5個涉經營性房屋租賃合同糾紛典型案例、法律建議

5個涉經營性房屋租賃合同糾紛典型案例、法律建議

近年來,房屋租賃行業快速發展,法院受理的涉房屋租賃合同糾紛案件不斷增加。其中,經營性房屋租賃合同糾紛的增長更加顯著。對此,門頭溝法院有針對性地開展專項調研,梳理了本區經營性房屋租賃涉及的合同訂立、履行及解除等相關法律問題,總結歸納了該類案件的基本情況及特點。同時,為妥善促進經營性房屋租賃合同糾紛的解決,針對經營性房屋租賃領域當前存在的突出問題,提出一些法院角度的建議,引導和促進出租方和承租方在法律規定范圍內合理合法行使權利、履行義務,維護經營性房屋租賃市場平穩健康發展,進一步優化營商環境,推進區域社會和諧穩定發展。
五個典型案例

5個涉經營性房屋租賃合同糾紛典型案例、法律建議

5個涉經營性房屋租賃合同糾紛典型案例、法律建議

案例一

房屋租賃合同解除后裝飾裝修費用的賠償,應明確合同解除的責任并合理計算損失
案情介紹
2016年11月,甲公司在其微信公眾號中發布招商信息,打造兒童主題綜合服務平臺。11月29日,乙公司從甲公司處承租407室房屋經營嬰幼兒水育館,約定租賃期限為“2+3年”。2019年初,因407室房屋從事0-4歲兒童水域培訓,違反國家規定,門頭溝區消防支隊對甲公司、乙公司作出行政處罰決定。乙公司訴至法院要求解除租賃合同并要求甲公司賠償裝修損失及經營損失等。
裁判結果
出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。現根據消防部門作出的處罰決定以及《建筑設計防火規范》(GB50016-2014)的規定可知,甲公司將不能用于兒童活動場所的房屋出租給乙公司,導致乙公司無法實現租賃目的,雙方的《房屋租賃合同》客觀上已無法繼續履行。根據《房屋租賃合同》約定,甲公司交付的租賃房屋與本合同約定嚴重不符,導致乙公司無法正常使用的,乙公司有權解除本合同。據此,乙公司于2019年3月4日當庭向甲公司提出解除《房屋租賃合同》,符合合同約定,故法院確認雙方的《房屋租賃合同》于2019年3月4日解除。
甲公司作為招商企業,明知四層以上不能用于兒童培訓,仍然通過微信公眾號等平臺對四、五層進行兒童青少年培訓招商,并將407室房屋出租給乙公司作為兒童培訓使用,違反了國家的強制性規定,存在過錯。乙公司作為專門從事兒童教育培訓的機構,對相關的法律規定及與其行業有關的強制性規定應當知曉,其承租甲公司四層開辦嬰幼兒水育館,從事兒童培訓項目,違反了國家強制性規定,亦存在過錯,故乙公司應當對合同目的不能實現負次要責任。
綜合考慮雙方的過錯程度,法院酌情確定甲公司對乙公司的損失承擔70%的責任,乙公司對其自身損失承擔30%的責任,甲公司按照上述比例賠償乙公司裝修殘值損失。關于裝修殘值的計算年限,根據《房屋租賃合同》關于租賃期限為2+3年,乙公司在2年經營期內可以退租且不扣除保證金,以及乙公司享有續租優先承租權等約定可以確定,雙方租賃合同于2年期滿后是否終止的選擇權在乙公司,只要乙公司愿意繼續承租并按合同約定的期限提出申請,甲公司就應當與其簽訂續租協議。可見,乙公司在簽訂合同之初具有租賃五年的預期,并按此預期投入資金進行裝飾裝修,故應以五年合同期為標準來計算裝修殘值。因合同解除后乙公司繼續占有使用房屋,故乙公司實際使用并經營的截止日期為裝修殘值的評估基準日,據此計算裝修損失。
法官提示
剩余租賃期限內的裝修殘值,是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同時,形成附合的裝飾裝修物在剩余租賃期限內尚存的價值。在判定是否賠償裝修損失時,第一要明確合同解除的原因,明確合同解除系出租方違約、承租方違約、雙方違約,還是因不可歸責于雙方的原因,以此確定是否賠償以及賠償的比例。第二要明確裝飾裝修的剩余價值,主要通過裝飾裝修的工程造價扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定。在確定裝修殘值時,要明確裝修殘值的計算年限和殘值評估基準日期。
裝修殘值的計算年限,要依據租賃期限來確定,當事人對合同條款的理解有爭議的,應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則,確定該條款的真實意思。對于裝修殘值的評估基準日期,應考慮合同的履行狀況,主要基于承租方對租賃物實際使用的期限確定。
案例二

房屋租賃合同無效后裝飾裝修費用的賠償,應明確合同無效的責任并合理計算損失
案情介紹
2016年7月6日,甲公司與乙公司訂立《租賃合同》,主要約定,乙公司從甲公司處租賃1號房屋,租賃期限自2016年7月6日至2036年7月5日;租賃用途為辦公;乙公司可根據自己需要對承租房屋適當進行改造,但主體結構不能改動。合同訂立后,甲公司將1號房屋交給乙公司,乙公司支付租金。乙公司對房屋進行修繕,室內進行裝修,對院落及圍墻均有修繕。
2017年5月23日,北京市規劃委員會作出限期拆除決定書,1號房屋屬逾期未拆除的城鎮臨時建設工程,限期拆除。現甲公司訴至法院要求確認雙方簽訂的房屋租賃合同無效并要求乙公司騰退1號房屋。乙公司提出反訴要求甲公司賠償裝修損失。
裁判結果
出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。1號房屋系臨時建筑,甲公司與乙公司簽訂的房屋租賃合同無效。出租人同意承租人裝飾裝修,合同無效后,對于已經形成附和的裝飾裝修物,出租人不同意折價利用的,由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
甲公司在與乙公司簽訂《租賃合同》時雖向乙公司披露了“房屋無產權證”,但未向乙公司披露涉案房屋及院落系超期臨時建筑的事實,致使乙公司產生長期租賃的心理預期,并在此預期基礎上投入大量資金對房屋及院落進行修繕以及室內裝修等工程,因此,導致《租賃合同》無效的主要過錯在于甲公司,甲公司應對上述合同無效造成的損失承擔主要責任,乙公司承擔次要責任。
法官提示
導致房屋租賃合同無效的原因有很多,司法實踐中常見的是就未取得建設工程規劃許可證、未經批準建設的臨時建筑簽訂的房屋租賃合同。尤其對于雙方約定租賃用途為商業用途的,承租人在承租房屋后進行裝修,在產生糾紛后裝修損失的賠償往往成為雙方爭議的焦點。在出租人不同意利用裝修時,由雙方按照導致合同無效的過錯分擔損失,對雙方的過錯比例的確定,應根據個案來區分判定,但是,在沒有特殊約定或者特殊情況下,認定出租人的過錯大于承租人,出租人對于裝修損失承擔主要責任。第二,對于裝修損失的確定,在房屋租賃合同無效的情況下,出租人與承租人關于房屋租賃期限的約定亦無效,因此不能按照合同約定的租賃期限分攤裝修費用,出租人和承租人應對糾紛發生時現存裝修物進行工程造價評估鑒定,按照裝飾附和物的現值分擔損失。
案例三

租賃用途為商鋪的,即使租賃合同未約定協助辦理營業執照的,協助辦理營業執照仍為租賃合同的附隨義務
案情介紹
2016年10月8日,劉某與甲公司簽訂《商鋪租賃合同》,約定劉某從甲公司處承租1號商鋪,用途為餐飲。租賃期限自2016年11月22日起至2021年8月9日,其中含免租期45日。2017年4月,劉某向甲公司郵寄書面《解除合同通知書》,載明,因為甲公司遲遲不能提供消防等相關驗收手續,也因提供不出有效證件導致其無法辦理營業執照,導致商鋪至今未能如約營業,要求解除商鋪租賃合同。甲公司于4月17日簽收。劉某訴至法院要求確認解除商鋪租賃合同并由甲公司賠償裝修費用等各項損失。本案爭議焦點在于甲公司是否存在違約,劉某是否享有合同解除權。
裁判結果
雖然雙方在合同中并未約定甲公司提供相關材料協助劉某辦理營業執照的義務以及協助辦理的時間,但是雙方合同標的物系商鋪,合同亦載明用途為從事餐飲,對此甲公司是明知的。取得營業執照,開業經營系劉某簽訂合同的目的,在合理期限內提供相關材料協助劉某辦理營業執照屬于甲公司的一項合同附隨義務。關于協助辦理營業執照的合理期限,雙方2016年10月8日簽訂合同,約定自2016年11月22日起計收租金,故簽訂合同之后,承租方可做經營前的準備工作,包括裝修、招聘工作人員、辦理經營所需的手續等工作,就本案而言,合同約定的起租日期之前,都可認為是合理期間,否則劉某合同目的的實現將受到影響。
雙方合同簽訂后,劉某多次要求甲公司提供相關材料協助其辦理營業執照,但截至劉某2017年4月提起訴訟,甲公司仍未能提供辦理營業執照所需的相關材料,此時已經超過承租方起租日期五個月,甲公司的行為導致劉某無法實現合同目的。劉某作為守約方,依法享有合同解除權。
法官提示
第一,如果房屋租賃用途為店鋪,租賃合同中也明確約定租賃房屋的用途是餐飲等必須在房屋內辦理營業執照的用途,即使在租賃合同中未約定協助辦理營業執照的義務,出租方亦有義務協助承租方辦理營業執照,出租方協助承租方辦理營業執照的義務系出租方的附隨義務。出租方違反附隨義務,導致承租方的合同目的無法實現,承租方享有法定解除權。第二,為避免爭議和督促出租方履行義務,雙方應在合同中約定辦理營業執照的期限,對于未約定履行期限的,應根據合同履行情況及租賃用途、合同目的等確定合理期間。
案例四

承租方在承租的房屋上注冊公司,合同解除后注冊地址未按約定期限遷出的,應明確責任主體并酌情確定賠償損失
案情介紹
2015年7月,韓某與王某簽訂《房屋租賃合同》,約定韓某將其所有的商業用房1915號房屋出租給王某,租賃用途為辦公,租賃期限自2015年7月20日至2016年7月19日,租金為每月3050元,王某需要辦理營業執照,韓某應配合辦理手續,合同解除之后,王某應在一個月之內遷走或撤銷。7月28日,王某在1915號房屋上注冊成立甲公司,法定代表人為巴某。
10月20日,王某與韓某協商一致解除合同。合同解除后,王某一直未將1915號房屋上的公司注冊地址遷出,1915號房屋一直空置,現韓某訴至法院,要求王某按照租金標準支付其損失。王某提交一份2015年7月15日甲公司的授權委托書,證明王某受甲公司委托與韓某訂立房屋租賃合同,因此應由甲公司承擔違約責任,現因無法聯系到甲公司,故無法將注冊地址遷出。雙方爭議的焦點為甲公司注冊地址未遷出是否應由王某賠償損失以及損失賠償的標準。
裁判結果
王某主張其受甲公司的委托簽訂《房屋租賃合同》,故不應由其承擔違約責任,王某未提供證據證明在訂立房屋租賃合同時,向韓某披露自己系受甲公司委托承租房屋,王某不能證明韓某在簽訂《房屋租賃合同》時對此知曉,王某應當作為《房屋租賃合同》的主體來承擔相應的責任。王某未在《房屋租賃合同》約定的期限之內將甲公司的工商登記注冊遷出,未履行《房屋租賃合同》的約定,且對韓某造成了損失,應當承擔賠償責任。
《房屋租賃合同》確定的租金標準約為每天100元,韓某要求按照此標準支付違約金。對違約金的確定考慮以下兩個因素:
第一,當事人一方違約后,對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的,不得就擴大的損失要求賠償。王某違約之后,韓某應當采取適當的方式減少自己的損失,如適當降低價格將房屋進行出租等,而不應將房屋空置到判決作出之時。韓某沒有采取適當措施致使損失擴大的,不得就擴大的損失要求賠償;
第二,能否辦理營業執照僅為該房屋出租時收益權能的一部分對價,主要對價還是承租方對房屋占有和使用。《房屋租賃合同》確定的租金標準應包括該房屋出租時的全部收益權能即房屋的占有及辦理營業執照,兼顧違約責任的補償性和懲罰性,法院酌定王某按照每日50元的標準向韓某賠償損失。
法官提示
第一,在租賃合同到期或者解除后,若工商注冊地址未遷出,一定程度上影響商鋪租金收益。因此,對于需要在房屋上辦理工商注冊登記的,應在合同中明確租賃合同解除后遷出工商注冊地址的責任條款,承租方亦應遵循誠信原則按期將注冊地址遷出,否則應賠償出租方損失;在租賃合同到期后注冊地址未遷出的,出租方應采取積極措施避免損失的擴大。
第二,公司委托承租方與出租方簽訂房屋租賃合同,承租房屋后在房屋上辦理工商注冊登記的,根據合同的相對性原則,在產生糾紛后,應由承租方舉證證明出租方是否知曉承租方與公司之間的委托關系,承租方無法證明出租方知曉承租方與公司之間的委托關系的,應由承租方承擔責任。因此,對于受公司等第三人委托與出租方簽訂房屋租賃合同的,應充分評估風險,避免產生糾紛后給自己造成損失。
案例五

以不動產使用權抵債的內容僅系租金給付方式的特別約定,不影響該合同系租賃合同的性質,適用“買賣不破租賃”原則
案情介紹
2004年5月26日,甲公司與乙公司簽訂《房屋與土地租用合同》,約定乙公司承租甲公司所有的涉案房屋及土地,租期自2004年6月1日至2024年6月1日,租金共計300萬元整,(租期屆滿時,若甲公司仍未付清乙公司債務,則租期自動展期20年,租金仍為300萬元整),承租期內不得變賣土地及地上房屋。土地及廠房物權變更不影響承租權之效力。因甲公司欠案外人債務,案外人申請執行甲公司財產,法院依法拍賣涉案房屋。李某于2016年1月18日通過淘寶網司法拍賣網絡平臺最高價競得涉案房屋及土地,并要求乙公司騰退涉案房屋。乙公司以與甲公司簽訂房屋租賃合同租賃期限尚未屆滿為由,根據買賣不破租賃原則,李某應繼續履行租賃合同至租賃期限屆滿。李某認為房屋與土地租用合同系甲公司與乙公司惡意串通,雙方并不存在真實債權關系,房屋與土地租用合同名為房屋與土地租賃合同,實為抵債合同,不能適用買賣不破租賃原則。
裁判結果
自2002年至2004年期間,乙公司存在向甲公司轉賬共計1110萬元的情況,現有證據不足以證實《房屋與土地租用合同》存在惡意串通損害第三人利益、通謀虛偽意思表示或其他無效情形,法院確認《房屋與土地租用合同》有效。關于《房屋與土地租用合同》的性質,該合同所記載以不動產使用權抵債的內容僅系租金給付方式的特別約定,不影響該合同系租賃合同的性質,判決李某繼續履行乙公司與甲公司簽訂的《房屋與土地租用合同》至2024年5月31日。
法官提示
租賃合同是出租方將租賃物交付承租方使用、收益,承租方支付租金的合同。以不動產使用權抵債的合同,首先要審查雙方是否存在真實的債權債務關系,是否存在惡意串通損害第三人利益的情形,若雙方系真實債權債務關系,通過簽訂不動產使用權抵債合同,承租方取得房屋使用權,出租方收取租金,抵債僅是對租金支付方式的特別約定,符合房屋租賃合同的特征。根據合同法的規定,租賃物在租賃期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同效力。在買賣和競拍時,要充分了解標的物的相關權利狀況,避免因對合同性質存在誤解產生利益損失。
////////////////////////////
一、經營性房屋租賃合同糾紛案件基本情況及特點
2017年以來,門頭溝法院共計受理涉房屋租賃類型案件697件,其中,涉及經營類房屋租賃合同糾紛294件,受案數量呈逐年遞增趨勢。此類案件判決結案約占61%,案件涉及標的額大,調解難度大。與普通案件相比,此類案件呈現以下特點:
1 . 承租方以提起訴訟為主,出租方多提出反訴。經營性房屋租賃合同中,承租方的主要合同義務是交納租金,租金通常按照季或年進行交納;出租方的主要合同義務為交付租賃房屋。雙方在履行租賃合同中發生爭議且無法協商解決時,承租方往往會自行停止經營并搬離租賃房屋,訴請解除合同并要求出租方返還多交納的租金。對此,出租方多認為承租方尚未正式辦理騰退手續、租賃房屋內仍存有承租方的物品,或要求繼續履行合同,或同意解除合同,但要求承租方支付拖欠的租金、水電費和物業費等費用。
2 . 主體法律地位平等但實際地位失衡。該類案件的承租方或為自然人或為企業,而出租方主要為企業,部分案件的出租方為專門從事房屋租賃的經紀機構。基于公司的法人特征,自然人在簽訂和履行合同過程中容易受到出租方的牽制,致使雙方的實際地位失衡。即使是企業之間的租賃合同,也會因出租方的優勢合同地位而引發實際地位之差異。該種地位失衡在合同簽訂之初即有顯現,雙方簽訂的合同多為出租方出具的格式合同,承租方一般只能同意合同所載全部內容,而部分格式合同下出租方的責任明顯低于承租方。
3 . 經營性房屋租賃合同糾紛案件調解撤訴率低。該類案件的雙方當事人均具備一定的訴訟能力,對通過訴訟解決糾紛持審慎態度,訴至法院多系自行協商未果。雙方對合同解除時間、實際騰退時間等合同解除中出現的問題,甚至對租賃范圍、租金標準等合同內容持有異議,而經營性租賃房屋的租金標準高、數額大,在雙方訴請針鋒相對的情況下,通常難以達成雙方均能認可的調解意見,故此類案件的調解、撤訴率較低。
二、經營性房屋租賃合同糾紛中常見問題分析
門頭溝法院梳理承租方與出租方的訴求及依據的事實理由,分析匯總經營性房屋租賃合同糾紛案件中常見問題如下:
1 . 合同解除后承租方的裝飾裝修損失誰來承擔。承租方租賃房屋用于商業經營,無論從事餐館、酒店或超市經營,均會依據經營所需對租賃房屋進行裝飾裝修,部分屬于與房屋形成附合的裝飾裝修,俗稱帶不走的裝修,部分屬于可以移動的裝修。
租賃合同解除時,承租方均會向出租方主張裝飾裝修損失,出租方則辯稱其并不知道承租方的裝修事宜,且對租賃房屋進行裝修系承租方應當自行負擔的經營成本,與出租方無關。如果承租方裝修未經出租方同意的,則由承租方自行負擔裝修費用;如租賃合同明確約定了裝飾裝修事宜,則按照合同約定處理;但如果合同沒有明確約定,且租賃合同是非正常解除的,那么需要按照雙方對于合同解除有無過錯來確定裝飾裝修的歸屬及補償。
2 . 未提供辦理營業執照所需材料是否違反合同約定。經營性房屋租賃合同糾紛,承租方需要辦理從事經營活動所需的營業執照,但合同中僅僅約定租賃用途為商業經營,并未約定出租方負有為承租方辦理營業執照的義務,亦未明確約定出租方應當提供辦理營業執照所需材料。
部分承租方起訴要求解除租賃合同的案件中,解除合同的原因為出租方不能提供辦理營業執照所需材料導致無法實現合同目的。出租方則認為,其并無配合辦理營業執照的合同義務,并未違約,在租賃合同履行期間,承租方在不具有營業執照的情況下一直正常經營,不存在不能實現合同目的的情況,故不同意解除合同。可以明確的是,在經營性房屋租賃合同中,出租方提供辦理營業執照所需材料為附隨義務,但尚未辦理營業執照是否必然導致合同目的無法實現則需要在具體案件中予以分析認定。
3 . 租賃合同法律關系性質的具體認定。明確案件的法律關系性質是審理案件的基礎,雙方簽訂的以“租賃”為名的合同并非必然屬于租賃合同法律關系,不顯現“租賃”字樣的合同可能屬于租賃合同法律關系,應以合同約定的主要權利義務為基礎,來判斷是否符合某一法律關系的基本特征。租賃合同法律關系的認定,不僅限于案涉合同相關事宜的處理,亦牽涉后續性“買賣不破租賃”的適用。
部分案件中,一方當事人認為雙方簽訂的并非租賃合同,而是聯營合同、以不動產使用權抵債的合同等,對方當事人則堅持認為該合同是租賃合同。對此,應從租賃合同的特征出發,看出租人是否將租賃物交付承租人使用、收益,承租人是否支付租金,審查雙方之間是否存在聯營的合意、是否存有真實的債權債務關系,最終作出合同性質認定。
4 . 因疫情導致合同無法正常履行的責任承擔問題。與居住性租賃房屋相比,經營性租賃房屋受新冠肺炎疫情的影響更為明顯。涉疫情經營性房屋租賃合同案件的爭議焦點,主要集中于疫情防控措施是否致使承租人無法正常使用房屋,承租人能否以不可抗力或情勢變更為由主張減免租金或者要求解除租賃合同。
承租人多認為疫情防控措施導致經營難以為繼,無法實現合同目的,要求解除租賃合同,如無法解除亦應減免租金。出租人則認為雖然經營活動受到一定影響,但未達到不能履行合同的程度,不同意解除合同,亦對減免租金多有遲疑。即使雙方均同意就租金數額進行協商,也因租賃房屋多位于核心商務區,租金標準高數額大而無法達成一致意見。經營性房屋租賃合同糾紛是否能夠妥善處理和化解直接關系到市場經營主體生產、辦公場所的穩定,業務經營的正常開展和經濟秩序的穩步恢復,關切重大,最高人民法院已出臺相關意見予以指導。在該類案件的個案處理中,應在法律規定下平衡當事人利益的同時,更加注重法律效果與社會效果相統一。
三、舉措和建議
針對經營性房屋租賃合同糾紛案件的特點和存在的問題,門頭溝法院從以下幾方面著手妥善處理糾紛:
1 . 維護國家法律法規及相關政策、依法保護當事人合法權利。認定合同解除問題時遵循維護國家法律法規及相關政策、依法保護當事人合法權利的原則。其一,認定出租方就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋與承租方訂立的租賃合同無效,確保審判思路與國家相關宏觀調控政策的導向相一致。其二,對合同無效后法律后果,綜合考量雙方過錯來處理房屋占有使用費、損失賠償等問題。
2 . 以法治宣傳引導各方理性維權。一是擴大庭審公開和透明度,邀請人大代表、社區業主等,旁聽案件審理,加強裁判文書的釋法說理,提醒出租方與承租方加強規范意識;二是充分利用廣播、報紙、電視、網絡等傳統媒體以及微信、微博、公眾號等新媒體,采取網絡直播、專題報道、案例分析、釋法答疑等形式,開展涉租賃類法律法規和新政講解、典型案例通報等;三是利用普法講座、宣傳櫥窗、制作并發放宣傳材料等方式,向承租方宣傳相關法律知識。
3 . 加強與住建委等部門的信息聯動。房屋租賃屬房地產交易活動管理的范圍,住建委是監督管理房地產市場、規范市場秩序的主要部門,其最為了解房屋租賃相關政策,也掌握著區域房屋租賃的具體情況。門頭溝法院將通過司法建議、溝通協調會等方式與住建委、工商行政管理部門、物價局等部門加強溝通互動,從而加強對租賃市場秩序、對企業注冊經營的監管,促進經營性房屋租賃市場健康發展。
與此同時,對承租方與出租方提出以下建議。
●建議承租方:
第一,應盡到審慎的注意義務。簽訂合同之前,應對租賃房屋所有權、租賃房屋的土地性質與租賃房屋性質等相關材料先行審查,不可為奠定良好的信任基礎與合作基礎而聽憑出租方一方陳述,要實際查驗相關書面文件,避免因非法轉租、土地性質為工業用地、無法提供辦理營業執照所需材料等原因導致合同無效或無法繼續履行。
第二,充分考量后確定合同條款。合同約定的內容既是履行合同的依據,也是解決糾紛的依據,對出租方提供的格式條款之外,就配合辦理營業執照、裝修等重要事項另行簽訂補充協議,如合同履行出現問題,權利遭到侵害,進行維權也比較容易。
第三,謹慎規劃投資行為。對于房屋類的投資應符合法律的規定,以租代售、改變土地性質的房屋雖然投資成本較低,但是風險較大,承租后有可能無法使用或再繼續出租實現預期利益,最終得不償失。
●建議出租方:
第一,出租行為應符合法律的規定。《合同法》和北京市《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》對出租經營行為進行了明確規定,《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對租賃行為出現糾紛時的解決進行了詳細的指引,出租方應嚴格執行法律法規、司法解釋的規定,合同對房屋用途、租賃期限的約定不應突破法律法規的明確規定。
第二,樹立誠信經營意識。出租方尤其是以出租為業的企業,應樹立誠信經營意識和契約必守精神,嚴格履約,不應向承租方隱瞞土地使用性質、租賃房屋性質,避免隨意變更合同條款或合同主體。
第三,防范經營風險。企業進行出租尤其是面對眾多承租方進行出租時應謹慎評估自身的出租行為及風險,合理規劃資金的使用,應當預留一定資金處理租賃中出現的各種糾紛。
原標題:《5個涉經營性房屋租賃合同糾紛典型案例、法律建議》

上一篇:全國易地扶貧搬遷典型案例發布 湖南98個典型案例入選
下一篇:牟平區司法局創新案例入選全國司法行政案例庫

聲明:本頁內容由好推網絡科技有限公司通過網絡收集編輯所得,所有資料僅供用戶參考;本站不擁有所有權,也不承認相關法律責任。如您認為本網頁中有涉嫌抄寫的內容,請及時與我們聯系進行舉報,并提供相關證據,工作人員會在5個工作日內聯系您,一經查實,本站將立刻刪除涉嫌侵權內容。

相關資訊 Releva ntnews
  1. 我們的承諾
  2. 我們的實力
  3. 我們的未來

站點地圖

Copyright © 2002-2019 拜倫建站 sh-bilon.com 版權所有

香港五分彩人工计划 秒速飞艇开奖历史 天津麻将单机版 绍兴福彩彩票中心 免费开户即送彩金捕鱼 全民斗地主4399小游戏下载 重庆时时彩开奖时评 能玩幸运飞艇微信群 广西快乐10分彩 开元棋牌怎么上分 安徽时时彩平台注册码是什么一首页 21点百家乐怎么玩 双色球基本走势图机选 球探体育比分网 斗地主网上棋牌室 麻将赌博手法_点进进入 中国福彩双色球开奖结果